ReutersReuters

Fitch Revisi Outlook Lippo Karawaci ke Stabil; Afirmasi ‘B-‘; Menaikkan Peringkat Nasional


(The following statement was released by the rating agency)


Fitch Ratings-Jakarta/Singapore-28 January 2021:

Fitch Ratings telah merevisi Outlook PT Lippo Karawaci Tbk ke Stabil, dari Negatif, dan telah mengafirmasi Issuer Default Ratings (IDR) Jangka Panjang Mata Uang Asing dan Lokal di ‘B-‘. Fitch Ratings Indonesia juga telah menaikkan Peringkat Nasional Jangka Panjang Lippo ke ‘BBB-(idn)’, dari ‘BB+(idn)’. Outlook adalah Stabil.


Outlook Stabil merefleksikan ekspektasi Fitch bahwa Lippo akan mempertahankan likuiditas yang cukup pada tingkat induk standalone, yang tidak memperhitungkan peranan penting anak perusahaan, PT Lippo Cikarang Tbk and PT Siloam International Hospitals Tbk, tetapi memperhitungkan bisnis unit lainnya, untuk dapat membayar kewajiban utangnya hingga akhir 2022. Namun, perusahaan mungkin harus melakukan beberapa penjualan aset kembali untuk dapat memperkuat likuiditas hingga lebih dari 2022, dimana ini adalah resiko yang penting.


Fitch memperkirakan likuiditas akan didorong oleh meningkatnya prapenjualan properti dalam dua tahun kedepan, dimana defisit arus kas bebas akan tetap dibawah -20% dari utang kotor. Penjualan Lippo Mall Puri pada 27 Januari 2021 kepada Lippo Malls Indonesia Retail Trust (LMIRT, BB-/Negatif) juga akan memperkuat likuiditas dan membuat Lippo dapat mempertahankan posisi kas positif pada tingkat induk standalone hingga akhir 2022.


Peringkat nasional di kategori 'BBB' menunjukkan ekspektasi akan resiko gagal bayar yang moderat relatif terhadap emiten atau surat utang lainnya di Indonesia. Namun kemungkinan perubahan keadaan atau kondisi ekonomi akan mempengaruhi kapasitas untuk membayar secara tepat waktu adalah lebih besar dibandingkan komitmen keuangan yang ditunjukkan oleh kategori peringkat yang lebih tinggi.



FAKTOR-FAKTOR PENGGERAK PERINGKAT

Peningkatan Prapenjualan: Fitch mengekspektasikan prapenjualan pada tingkat standalone – tidak memperhitungkan penjualan di Lippo Cikarang – akan meningkat ke sekitar IDR2,0 triliun di 2021 dan IDR2,4 triliun di 2022, dari IDR1,7 triliun di 2020. Kemampuan Lippo untuk tetap dapat mendorong penjualan, walaupun banyak tantangan di ekonomi, merefleksikan fleksibilitas campuran produk perusahaan, dimana Lippo dapat mengganti fokusnya ke affordable land homes – yang didefinisikan oleh Fitch memiliki harga jual di atau dibawah IDR1,5 miliar (USD100.000) – dimana permintaan tetap tinggi walaupun terdampak oleh pandemi.


Fitch memperkirakan mayoritas prapenjualan di 2021-2022 di tingkat standalone akan didorong oleh penjualan affordable landed homes dan sisanya akan berasal dari proyek-proyek hunian tingkat tinggi yang mendekati penyelesaian. Permintaan untuk hunian tingkat tinggi yang lebih mahal akan tetap lemah dalam 12-18 bulan kedepan karena tantangan pada kondisi ekonomi saat ini, karena rata-rata pembelian dilakukan oleh investor. Lippo telah menyelesaikan 89% dari konstruksi persediaan proyek hunian tingkat tinggi pada akhir September 2020 dan perusahaan berencana untuk menyelesaikan konstruksinya pada kuartal-II 2021.


Defisit Arus Kas Bebas Mengecil: Fitch memproyeksikan defisit arus kas bebas Lippo akan membaik ke sekitar -10% dari utang kotor di 2021-2022, dari estimasi Fitch sekitar -20% pada akhir 2020. Fitch mengestimasi arus kas bebas akan negatif sekitar -IDR2,7 triliun di 2020, dan -IDR1,2 triliun di 2021-2022. Perbaikan pada arus kas bebas berasal dari beban konstruksi yang lebih rendah di 2021-2022, karena Lippo telah mengeluarkan sebagian besar beban konstruksi proyek hunian tingkat tingginya pada tingkat standalone di 2020 dan akan fokus ke proyek perumahan pada jangka menengah. Perbaikan juga berasal dari peningkatan moderat dividen yang diterima dari anak perusahaan.


Lippo akan memiliki persediaan hunian tingkat tinggi yang siap dihuni sekitar IDR1,5 triliun untuk dijual di kuartal-II 2021, dimana Fitch memperkirakan akan dijual dengan volume yang sama di 2021-2022. Asumsi Fitch untuk peningkatan penerimaan dividen berasal dari meningkatnya kepemilikan LIPPO di LMIRT ke 58,4%, dari 32,3%, setelah rights issue yang baru dilakukan, dan arus kas LMIRT yang lebih kuat setelah akuisisi Mall Puri. Fitch juga memproyeksikan Siloam dan Lippo Cikarang akan mulai membayar dividen yang moderat di 2021 dan 2022.


Penjualan Puri Mall Mendukung Likuiditas: Lippo menerima kas sekitar IDR625 miliar setelah penjualan Mall Pura dan Fitch memperkirakan akan mendapat kembali IDR424 miliar dari pinjaman yang diberikan ke LMIRT untuk mendanai pembelian mal. Peningkatan nilai kepemilikan Lippo ke sekitar IDR2,5 triliun, yang dapat dijual untuk mendorong likuiditas apabila diperlukan. Fitch mengasumsi perusahaan akan mendapatkan kembali sekitar IDR300 miliar dari pinjaman yang diberikan ke LMIRT di 2021 dan sisanya di 2022. Setelah penjualan Mall Puri, Fitch melihat Lippo memiliki opsi penjualan aset yang lebih sedikit untuk mendorong likuiditas.


Negosiasi Ulang Pembayaran Sewa : Fitch memproyeksikan secara keseluruhan pembayaran sewa oleh Lippo akan turun ke sekitar IDR800 miliar di 2021-2022, dari sekitar IDR1 triliun di 2019. Pembayaran sewa yang lebih rendah didorong oleh negosiasi ulang yang dilakukan Lippo dengan First REIT, dimana perusahaan akan membayar sekitar IDR550 miliar mulai 2021, walaupun ada peningkatan tahunan 4,5% dibandingkan sebelumnya 2,0% dengan tenor yang lebih panjang. Revisi pada perjanjian juga tidak memperhitungkan resiko mata uang untuk Lippo. Pembayaran yang lebih rendah ke First REIT juga sebagian diimbangi oleh pembayaran sewa tambahan yang dibayarkan ke LMIRT setelah penjualan mal, yang Fitch estimasi sekitar IDR200 miliar per tahun.


Outlook Sektor Membaik: Fitch mengekspektasikan prapenjualan pada perusahaan properti Indonesia akan meningkat di 2021, didukung oleh permintaan yang sehat untuk affordable landed homes dan ekonomi yang membaik. Fitch memproyeksikan PDB akan meningkat ke 6,6% di 2021, meningkat dari estimasi Fitch dimana PDB akan kontraksi sekitar 2,0% di 2020. Pertumbuhan berasal dari basis yang lebih rendah, tetapi ini didorong oleh aksi pemerintah untuk mendukung rumah tangga dan bisnis. Ini dapat mendorong permintaan untuk hunian dengan harga terjangkau, tetapi berlanjutnya perjalanan internasional dan pelonggaran pada social distancing akan menjadi kunci untuk menarik investasi asing pada sektor properti.


Faktor ESG: Lippo memiliki skor relevansi Environment, Social, and Governance (ESG) untuk Strategi Manajemen di ‘4’. Skor ESG ‘4’ mengindikasi kesuksesan dalam manajemen mengimplementasikan strateginya akan memiliki dampak positif atau negative secara signifikan pada peringkat Lippo, bersamaan dengan faktor lainnya.



RINGKASAN DERIVASI

Peringkat Lippo dapat dibandingkan dengan peersnya seperti PT Kawasan Industri Jababeka Tbk (KIJA, B-/BBB-(idn)/Stabil), PT Alam Sutera Realty Tbk (ASRI, CCC+) and PT Ciputra Development Tbk (CTRA, B+/Stabil).


Lippo memiliki skala prapenjualan yang lebih besar dibandingkan KIJA. Fitch memperkirakan prapenjualan teratribusi, termasuk kepemilikan Lippo 84% di prapenjualan Lippo Cikarang, akan meningkat ke sekitar IDR3,0 triliun di 2021, dari estimasi Fitch sekitar IDR2,5 triliun di 2020. Sebagai perbandingan, prapenjualan teratribusi KIJA akan berada di sekitar IDR1,0 triliun pada dua tahun kedepan. Namun, KIJA diperingkat pada tingkat yang sama pada skala internasional dan nasional karena didukung oleh profil arus kas yang lebih kuat. Fitch mengekspektasikan arus kas bebas akan netral atau sedikit negatif pada dua tahun kedepan, berdasarkan arus kas bebas yang stabil dari bisnis non-development KIJA, yang diperkuat oleh pendapatan dari perjanjian penjualan listrik jangka panjang dengan PT Perusahaan Listrik Negara (Persero) (PLN; ‘BBB/Stabil’).


Fitch memproyeksikan prapenjualan teratribusi yang setingkat untuk ASRI sekitar IDR2,0-2,5 triliun di 2021. Perusahaan juga memiliki arus kas bebas yang lebih tinggi dari Lippo karena jumlah utang yang lebih rendah, margin laba yang lebih tinggi, dan porsi penjualan lahan yang lebih tinggi dalam campuran pendapatannya. Namun, ASRI diperingkat satu notch lebih rendah dari Lippo untuk memperhitungkan resiko likuiditas jangka pendek, dimana perusahaan harus mendapatkan akses kembali dengan bank lokal untuk membayar obligasi tanpa jaminan sebesar USD46 juta yang akan jatuh tempo di April 2022, setelah terjadi distressed debt exchange di 2020.


CTRA memiliki skala operasional yang lebih tinggi dari Lippo. Fitch memperkirakan prapenjualan teratribusi akan sekitar IDR4 triliun – 5 triliun dalam dua tahun kedepan, didukung oleh penjualan produk yang terdifersifikasi dan geografis yang lebih luas di Indonesia. CTRA juga memiliki profil arus kas operasional yang lebih baik. Fitch memproyeksikan free cash flow/gross debt akan tetap atau lebih rendah dari -5% dan leverage akan tetap dibawah 40%. Profil kredit CTRA juga didukung oleh arus kas non-development dari mal, hotel, dan kantor, yang memberikan proteksi dari penurunan pendapatan dibandingkan dengan prapenjualan properti yang lebih siklikal. Oleh karena itu, CTRA diperingkat dua notch diatas Lippo.



ASUMSI-ASUMSI UTAMA

- Prapenjualan pada tingkat standalone sekitar IDR2,0 triliun di 2021 dan IDR2,4 triliun di 2022


- Defisit arus kas bebas sekitar -IDR1,2 triliun di 2021-2022, dari sekitar -IDR2,7 triliun di 2020


- Penerimaan dividen dari anak usaha sekitar IDR250 miliar di 2021 dan IDR450 miliar di 2022


- Penerimaan kembali pinjaman yang diberikan ke LMIRT: IDR300 miliar di 2021 dan IDR124 miliar di 2022


- Recurring EBITDA dari hotel, mal, dan biaya management sekitar IDR100 miliar-150 miliar di 2021-2022


- Posisi kas pada tingkat standalone, tanpa memperhitungkan Lippo Cikarang dan Siloam, tetapi memperhitungkan unit bisnis lainnya, sekitar IDR1,4 triliun di 2021 dan IDR400 miliar di 2022 (Estimasi 2020: IDR2,3 triliun)



SENSITIVITAS PERINGKAT

Faktor-faktor yang dapat, secara individual atau kolektif, mengarah pada tindakan pemeringkatan positif/peningkatan peringkat:


- Fitch tidak mengekspektasikan peningkatan peringkat dalam 18 bulan kedepan karena Fitch melihat Lippo akan menghasilkan arus kas bebas negatif. Pada jangka yang lebih panjang, peningkatan peringkat akan bergantung pada kemampuan Lippo untuk menghasilkan arus kas bebas yang netral secara berkelanjutan.


Faktor-faktor yang dapat, secara individual atau kolektif, mengarah pada tindakan pemeringkatan negatif/penurunan peringkat:


- Free cash flow/gross debt lebih lemah dari -20% secara berkelanjutan


- Ketidakmampuan untuk memiliki kas yang cukup untuk membayar kewajiban utang pada tingkat standalone dalam 12-18 bulan kedepan.



Skenario Pemeringkatan Terbaik/Terburuk

Peringkat Kredit Skala Internasional Korporsi Non Keuangan memiliki skenario kasus kenaikan peringkat terbaik (didefinisikan sebagai persentil ke-99 dari transisi peringkat, diukur dalam arah yang positif) yaitu tiga notch dalam kurun waktu tiga tahun; dan skenario kasus penurunan peringkat terburuk (didefinisikan sebagai persentil ke-99 dari transisi peringkat, diukur dalam arah negatif) yaitu empat notch dalam kurun waktu tiga tahun. Rentang peringkat kredit dari skenario kasus terbaik dan terburuk untuk semua kategori pemeringkatan berkisar dari ‘AAA’ hingga ‘D’. Peringkat kredit skenario kasus terbaik dan terburuk didasarkan pada kinerja historis. Untuk informasi lebih lanjut mengenai metodologi yang digunakan untuk menentukan peringkat kredit skenario kasus terbaik dan terburuk dalam sektor tertentu https://www.fitchratings.com/site/re/10111579



Likuiditas dan Struktur Utang

Penjualan Aset Diperlukan dari 2023: Fitch mengekspektasikan kas pada tingkat standalone akan turunke sekitar IDR1,4 triliun di 2021 dan IDR300 miliar di 2022, dari estimasi sekitar IDR2,3 triliun pada akhir 2020. Perusahaan juga kemungkinan harus melakukan penjualan aset dari 2023 untuk membayar beban bunga tahunan sekitar IDR1,2 triliun dan pembayaran sewa sekitar IDR800 miliar. Jadwal utang jatuh tempo Lippo paling awal adalah obligasi tanpa jaminan sebesar IDR420 miliar di January 2025. Perusahaan juga memiliki lebih dari IDR950 miliar pada utang jangka pendek untuk membiayai modal kerja pada tingkat standalone, dimana Fitch mengekspektasikan bank akan roll-over pada kondisi bisnis normal.


Lippo tidak memenuhi covenant untuk fixed-charge cover konsolidasi diatas 2,0x untuk obligasi US-Dollar pada akhir 2019 sehingga tidak dapat menambah utang, selain dari permitted indebtedness, dan membayar dividen. Fitch tidak memperkirakan perusahaan akan mematuhi covenant di 2020, karena pertumbuhan EBITDA yang lemah selama pandemi. Lippo mengkonfirmasi memiliki ruang untuk menambah utang baru sekitar IDR300 miliar, apabila diperlukan, sesuai dengan permitted indebtedness yang diperbolehkan dalam obligasi. Namun, Fitch tidak melihat Lippo membutuhkan utang tambahan setidaknya hingga akhir 2022.



Referensi untuk Sumber Materi Substansial dikutip sebagai Faktor- Faktor Penggerak Peringkat

Sumber-sumber informasi utama yang digunakan dalam analisis ini dijelaskan dalam daftar kriteria yang relevan pada laporan ini



Pertimbangan-Pertimbangan Lingkungan, Sosial, dan Tata Kelola (ESG)

Lippo memiliki skor relevansi ESG ‘4’ untuk Strategi Manajemen


Kecuali diungkapkan dalam bagian ini, tingkat tertinggi relevansi kredit ESG adalah skor 3. Masalah ESG bersifat netral terhadap kredit atau hanya berdampak kredit minimal terhadap entitas, baik karena sifat perusahaan atau cara mereka dikelola oleh entitas. Untuk informasi lebih lanjut tentang Skor Relevansi ESG kami, kunjungi www.fitchratings.com/esg




PT Lippo Karawaci TBK; Long Term Issuer Default Rating; Affirmed; B-; Rating Outlook Stable


; Local Currency Long Term Issuer Default Rating; Affirmed; B-; Rating Outlook Stable


Theta Capital Pte Ltd


----senior unsecured; Long Term Rating; Affirmed; B-



Contacts:


Analis Utama


Salman Alamsyah,


Associate Director


+62 21 2988 6818


Nasional


PT Fitch Ratings Indonesia


DBS Bank Tower 24th Floor, Suite 2403 Jl. Prof.Dr. Satrio Kav 3-5


Jakarta 12940



Analis Utama


Hasira De Silva, CFA


Senior Director


+65 6796 7240


Internasional


Fitch Ratings Singapore Pte Ltd.


One Raffles Quay #22-11, South Tower


Singapore 048583



Analis Kedua


Salman Alamsyah,


Associate Director


+62 21 2988 6818


Internasional



Ketua Komite


Kah Ling Chan,


Senior Director


+65 6796 2711



Media Relations: Leslie Tan, Singapore, Tel: +65 6796 7234, Email: leslie.tan@thefitchgroup.com



Informasi tambahan dapat diperoleh di www.fitchratings.com.


Applicable Model


Numbers in parentheses accompanying applicable model(s) contain hyperlinks to criteria providing description of model(s).


Corporate Monitoring & Forecasting Model (COMFORT Model), v7.9.0 (1)



Additional Disclosures


Solicitation Status


Additional Disclosures For Unsolicited Credit Ratings


Endorsement Status


Endorsement Policy



Peringkat kredit diterbitkan oleh anak perusahaan lembaga pemeringkat Fitch Ratings, Inc., yang merupakan entitas yang terdaftar di the U.S. Securities and Exchange Commission sebagai organisasi pemeringkat statistik yang diakui secara nasional (Nationally Recognized Statistical Rating Organization (“NRSRO”)). Akan tetapi, anak perusahaan pemeringkat kredit ini tidak terdaftar dalam Butir 3 Form NRSRO (lihat https://www.fitchratings.com/site/regulatory), sehingga tidak berwenang untuk menerbitkan peringkat-peringkat kredit atas nama NRSRO.

Terus membaca
Masuk atau mendaftar akun gratis TradingView dan nikmati akses tanpa batasan ke berita keuangan global, secara real-time.